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地产界新一轮调控
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      近期房价“报复性上涨”,使新一轮的宏观调控成为必然。


   行政调控与加息双管齐下,地产界称此次调控在预料之中,认为去年调控的教训值得汲取

  4月27日晚上,北京众多地产商通过网站手机短信获得了央行加息27个基点的消息。当晚,中原地产华北区域总经理李文杰还接到新浪地产频道主编杨熙这样一条短信:央行正式宣布加息,房地产新一轮宏观调控是否开始?

  事实上,通过以加息为核心的金融政策进行地产行业的调控,从去年就曾经被中央政府使用。虽然开始于2005年3月16日的第二次加息,10天后,国务院办公厅下发了《关于切实稳定住房价格的通知》。然而,一年过后,房地产市场尽管经历一个“低迷”阶段,却在最近出现房价报复性反弹的情况。以至于有舆论称“一夜回到调控前”。

  “此次加息可以看作是中央政府对房地产行业调控的开始。”李文杰说。

  “加息是必然的”

  4月27日晚,几位正在餐桌上聚会的地产商纷纷接到了加息的“短信”。

  “新的政策出台,要进入新一轮的楼市调控周期了。”

  短信让聚会的餐桌立刻成了会场。

  “去年的宏观调控并没有达到预期,这样政府必然要针对目前疯狂上涨的房价,出台补救性政策。从市场的角度考虑,金融政策首当其冲。”北京成业行投资顾问有限公司总经理邵念强博士认为,去年针对房地产宏观调控有些“虚”,并没有调控到“要害”。

  在邵念强看来,去年宏观调控的“虚”,集中体现在经过去年一轮的调控后,房屋销售价格的增长速度和幅度并没有因此而降低,而是出现“报复性上涨”现象。

  建设部政策研究中心副主任王珏林认为,去年宏观调控打击的主要是炒房者,而这一人群在北京还很少。

  北京市统计局年初公布的数据显示,2005年北京商品住宅期房均价达到6725元/平方米,比2004年上涨了1083元/平方米,涨幅为19.2%。

  从今年4月份北京城建研究中心发布的数据来看,2006年一季度的北京市期房预售均价为6885元/平方米,同比增长14.8%。今年前三个月商品住宅期房平均价格分别为6687元/平方米、6957元/平方米和7046元/平方米。

  值得一提的是,这些数据是北京所有城区的平均价格,包括密云、怀柔在内的低价房子明显拉低了均价。

  在北京四环之内,房地产项目上涨的价格和幅度则要远远超过此数据。记者在刚刚结束的春季房展会上发现,参展的项目多达90多个,但是在四环内几乎找不到7000元/平方米的房子。

  “这些数据进一步说明,房价快速上涨已经成为一个普遍现象。而宏观调控中所直接指向的房价抑制涨幅的初衷并没有得到实现。”清华大学“国际商业地产运营商”培训办公室首席专家委员朱凌波认为,现状让政府有些骑虎难下。所以,进行新一轮宏观调控已经成为一种必然。

  “加息是必然,但是没有想到来的如此突然。”万年花城副总经理黄玺庆认为,加息政策应该是在5月份才可能出台,而成规模的调控政策应该是在7月份开始。

  调控信号早已出现

  其实,中央政府对新一轮地产宏观调控的信号已经开始出现。

  4月8日,建设部住宅产业司司长沈建忠在中国房地产形势报告会上,透露了今年调控的主要思路:稳定市场预期,保持政策的连续性和平稳性。继续完善各项措施进行调节,短期内可能采用一些行政调节的手段,对于部分热点城市,还将动用行政手段予以调节。

  4月20日,曾经联合出台房地产宏观调控政策的部委———建设部、发改委、财政部、国土部、中国人民银行、国税总局相关负责人举行了一次座谈会。在业内看来,此时几部委举行针对房地产宏观调控的会议具有强烈的指向意义。

  李文杰说,据他了解,此次座谈会具有反思的性质,主要谈了去年宏观调控后房地产行业的问题,同时也表明了一定的举措和态度。

  在这次非公开会议上,建设部官员表示,目前房地产投资和房价反弹的压力较大,调整供应结构的政策措施,在部分地区没有得到很好落实。

  部分地区投资规模仍然较大,房价上涨仍然较快。

  国家发改委价格司副司长戴冠来在座谈会上表示,政府需继续对房地产价格和房地产投资进行调控,不能放松。政府将继续实行稳健的货币政策和财政政策,保证经济平稳地发展。在此基础上,宏观调控方面将严格执行土地规划和计划,控制城市房屋的拆迁规模,防止不正常的需求刺激房地产市场过快增长。

  显然,相关部门已经在一定程度上达到一定的共识。

  于是,4月27日晚上央行宣布加息的消息,在众多房地产业内人士眼里成了意料之中的事情。

  行政调控同时出现或许是事前有所商量,同在4月27日,国土资源部、国家工商总局联合公布《国有土地使用权出让合同补充协议》示范文本(试行),剑锋直指开发商变相囤积土地行为。

  文件称,开发商按照合同约定日期动工建设,但已开发建设面积占建设总面积比例不足三分之一或已投资额占总投资额不足25%,且未经批准中止开发建设连续满一年的,也视为土地闲置,出让人有权向受让人征收土地闲置费。

  4月27日晚上,国土资源部通过电子邮件向媒体公布的《国土资源“十一五”规划纲要》中已经有所暗示,“年度供地总量中有偿供地的比例达到60%以上,招标拍卖挂牌出让面积占出让面积的比例提高到35%.“土地方面调控的政策则在今年有所增加。”李文杰认为至少要有三个方面的相关的土地政策出台,一个是中低价位土地政策;另一个应该是促使开发商将囤积的土地快速进入市场的政策;最后应该是目前土地出让方式反思后的政策。“当然政府土地部门加大增加土地的供应量、披露土地供应计划、供应结构、供地方式、土地价格等政府行为也应该有所规范。”

  同时北京也正在酝酿新的管理措施,为了防止开发商“囤房”,要给房屋预售许可证设一个“保质期”,过了“保质期”的预售许可证即告无效。据悉,这个“保质期”很有可能只有短短一周的时间。也就是说,一期房子七天之内必须全部公开销售,不许“化整为零”。

  调控与“一刀切”

  “宏观的政策调控具有一刀切的弊端,经过去年的教训,不太可能再出台这种效果不好的一刀切政策,更应该注重针对不同地区具体问题进行“微观调控”,如土地价格快速上涨的问题在北京存在,而在其他很多地方不存在,如果针对全国进行土地价格调控意义不大,政府今后的政策应该是针对各地方的问题进行微观的市场化的手段。

  去年5月初,中国社科院金融研究所研究员易宪容接受本报记者采访时,曾担心的房价在经过过多的行政方式宏观调控后出现“报复性反弹”,现在看来竟然一语成谶。

  北京师范大学管理学院教授、北京师范大学房地产研究中心主任董藩也表达了如是的观点。“调控是在市场运行中进行,而并非是让市场停下来。”因此他认为从市场和经济的方式进行调控才可能取得实际成效。

  “对房地产行业进行调控的核心只要把握两个方面就可以,一个供给,另一个则是需求。”黄玺庆认为,调控围绕这两个方面,并应以市场手段为主。

  “加大供给,压缩需求”是多数接受采访的开发商和房地产研究学家共同开出的药方。

  接受记者采访的业内人士,都认为目前土地出让方式在一定程度上是房价上涨的最直接的因素。“高价拍卖土地后,就好像给房地产市场打了一剂强心针,给开发商涨价提供了最直接的理由。”邵念强认为,土地价格直线上涨给市场产生的信号太强烈,目前的土地出让制度被开发商利用了。

  最直接的例证则是,从去年8月开始,“天价”土地频繁上市。清河地块、马驹桥地块、工体四号地块、温泉地块、万恒家园地块等这些土地全部以“天价”的形式被开发商拿走,尤其是同样位于丰台的两块相邻土地在不到一年的时间内,公开出让的土地成本上涨了50%.完全通过公开出让的方式根本无法实现中低价位土地的供应情况。

  地产商“不怕”调控

  尽管对“一刀切”式的调控有“意见”,但多数地产商还是表示并不害怕宏观调控,有的还表示欢迎。

  4月27日,潘石屹连夜在自己的博客上发表了自己的感想:感觉到心中的一块大石头终于落地了。

  “目前的需求是刚性的。”李文杰认为,对刚性的需求进行抑制显然是不合适,但是可以通过金融和税收的方式来控制不正常需求。

  黄玺庆同也认为,宏观调控的重点应该放在需求方面,一方面要打压虚假需求,另一方面则要扩大需求产品的种类。

  “目前政府不仅仅应在增量房方面做文章,同时也要在存量房方面有所行动,进一步激活市场上的存量房是夸大供给的一个不错的举措。”黄玺庆说,启动存量房市场已经是大势所趋,政府今年则有可能在存量房市场有新的政策出台。

  今典集团的张宝全说,现在大家都对政策特别敏感,但从实际情形来看,加息的幅度很有限,主要是针对全国的宏观经济增长过快而进行的。

  张宝全对下一步的调控持不同的意见。

  在他看来,加息是针对宏观经济环境的市场化的调节手段。宏观经济出现增长过快的现象,房地产只是其中的一方面,在本行业内的影响只会慢慢的渗透进来,不会迅速对房价产生影响,如果经济增长速度依然过快,还会继续加息,但其影响也不会大,依然是间接的,不会根本改变房地产的市场供求格局,对房价影响不大。

  “市场发展到今天,政府已经意识到行政手段干预经济的效果不会明显。去年很多经济学家预言房价要下降,但实际上市场自身的调节作用还是占了主导。”对于未来可能到来的宏观调控,他认为即使采用了不符合市场规律的行政手段,也会被市场的力量消化。“去年的事实已经摆在眼前。”

  首创置业董事长刘晓光表示,“不害怕”再进一步调控,因为根本的市场需求是存在的,而这个根本事实不会改变。不过他强调,地价的成本确实高了,希望下一轮更多的是采用市场化手段调节,降低开发企业地价成本和融资成本。
 



   | 【打印】 | 【关闭 发布日期:2006年3月13日
 

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